下北泽改造计划
对于习惯逛商场的人来说，BONUS TRACK 这类街区可能会让他们一头雾水。但当你尝试在线路街中央的绿地坐下来，喝杯咖啡观察一下，你会发现，每一间小店都在欢迎你前去探索它们的世界。
△ BONUS TRACK 的象征 logo 是红色的达摩，据说这是这片区域的象征，代表“缘起”。图片提供 | 散步社
谈到东京的年轻人文化，你可能会立刻想到原宿和涩谷，但今天的故事主角是下北泽。好吃、好逛、不贵，这里是钱包没那么鼓的年轻人的又一个“亚文化天堂”。一迈出下北泽车站，你会被好几条商店街包围。各种小剧场与二手古着店就绕在这些商店街里，不断扑面而来。
在日本，商店街是个老概念：当一个区域里集合了一定数量的零售店、小餐馆或者提供各种生活服务店铺的时候，一个兼具地区特色与实际功能的商店街就形成了。100 多年前，这些店铺开始聚合成为组织，到了近代，则形成了中小企业共同体的概念，它们共同运营管理街区商业。在下北泽车站附近，就有 6 个商店街组织。
现在，有人试图改变这个街区的定义。消费研究者三浦展曾表示“下北泽的 BONUS TRACK 是 2020 年最值得关注的项目”，他口中的 BONUS TRACK 其实是一个商业项目——这些建筑成排地挨在一起，看上去和周围有点格格不入。
在官方说法里，BONUS TRACK 的定位是“支持新挑战和个体户的长屋”。长屋是日本一种传统的都市居住建筑，你可以把它想象成联排住宅，邻居之间共享墙壁，但保有各自独立的空间。不过，长屋面积要更小一些。BONUS TRACK 的店铺门面也是这种形式，一间连着一间。
BONUS TRACK 的一大特点是房租便宜，这让它更容易吸引那些做新潮生意的创业者。目前，共有13家店入驻了BONUS TRACK。举几个例子，中国台湾音乐厂牌“大浪漫唱片”在 BONUS TRACK 开店卖卤肉饭，咖啡厅“恋爱的猪研究所”的招牌是用千叶县生产的猪肉炸出来的可乐饼。食品店“发酵 DEPARTMENT”自称“日本发酵文化的储藏库”，还有一家专门销售“与日记相关的一切”的店铺“月日”——你可以点杯饮料，也可以挑走一本和日记主题有关的书籍或者小册子。
日本城市规划运营公司“散步社”的两名创始人——内沼晋太郎和小野裕之也在 BONUS TRACK 开店，他们负责策划活动、运营街道。小野裕之告诉未来预想图，因为大部分空地在法律上只能作为住宅用地，所以 BONUS TRACK 要求店家必须整租一户，也就是一层店面加二楼的房间，月租金约 15 万日元（约合 8990 元人民币）。根据他的计算，这是下北泽地区月均店租的一半。
你可能会奇怪，运营方这么做到底能不能赚到钱。小野裕之告诉未来预想图，租金这么便宜，是因为BONUS TRACK 的开发顺序不太一样。散步社其实是“二房东”，从土地所有者兼项目开发商的私营铁路公司小田急电铁手中整租下 BONUS TRACK，负责整体招商和运营。这是一段奇妙的合作关系。散步社的收益相对稳定，但对小田急电铁来说这可能是一桩赔本买卖。
BONUS TRACK 很像理想主义者会做的事。小野裕之经营一家关注社会设计的非营利媒体 greenz，这件事他已经做了整整 10 年。但就在散步社成立的前几年，他逐渐感受到了一种局限性：日本社会和东京城市风貌不断变化，他和团队有点看不到未来的方向了——他们一直报道各种有意思、对社会有益的事情，号召大家多尝试、多实践，但他不满足了。
机会从天而降。2018 年，小野裕之与秋田县的米农们合作，在东京日本桥一带开出了摊位“粥与酒 ANDON”。过了一段时间，他接到了一通来自老朋友的电话，对方知道他有经营店铺和网络杂志的经验，说有件事想商量一下。
那个人名叫桥本崇，来自小田急电铁的生活创造事业总部，刚刚当上开发推进部部长一年多，想让小野裕之帮忙给新项目招商。
这个新项目是小田急电铁的一块“烫手山芋”。电车小田急线的地下轨道工程已经持续了十多年，拆除地面轨道后，沿线空出了好几块地方，大概有 1.7 公里那么长，面积超过 2 万平方米。小田急电铁其实早有房地产开发的资质和经验，小田急百货就是他们的零售事业，但他们有更大的野心——塑造车站两旁边的生活圈，这也是新部门名字的由来。
△ 下北路线街街区开发地图。它其实是个蔓延了三个车站的沿线开发计划。点击放大图片查看细节。
实际情况却没有那么美好，关于如何利用这些空地，公司内部出现了分歧。房地产开发部的方案简单粗暴：把那里都建成收费停车场。生活创造事业总部的成员向井隆昭告诉未来预想图，当时他就很怀疑这是不是最佳方案。
“这种利用容积率、最大化单位经济价值的保守做法，能长远地应对人们生活方式的变化吗？”向井隆昭反问。他的设想是，在住宅区代田和商业区下北泽的中间地带，构建一个店铺与住宅为一体的综合社区。
向井隆昭最终等来了关键的支持者。2017 年，生活创造事业总部的开发推进部迎来了新负责人桥本崇。
桥本崇是建筑系城市规划专业出身，这让他的视角不太一样。他认为，铁道公司做的终归是乘客生意，尤其是在少子化社会背景下，比起眼前的经济效益，更应该考虑如何提升铁路沿线街区的魅力，提高铁路使用率。为了这个目的，他不介意暂时让利。
他很认同向井隆昭的方案，他们和其他部员商量出了“下北线路街”这个名字，计划在沿线空地建造项目，但不会是常见的商业设施。桥本崇的另一个观点是“商业设施的管理方式已经到了极限”。“商业设施通常在刚开业时人气会达到顶峰，但随着时间过去就可能没那么热闹了，一旦设施人气下降，就会出现更多无力承担租金的租户。”他解释说。
实际上，当时的下北泽开发项目进展不怎么顺利。街区开发涉及很多利益主体，而下北泽街区情况比较复杂，商店街紧密，各自拥有立场不同的自治团体。沿线居民有的担心新建的高楼挡住阳光，有的表示更想要绿地。
桥本崇接手后，开发团队尝试把居民拉进决策流程。除了项目发布会，他们也借助世田谷区政府的力量，和当地居民一起举办了 3 次工作坊。整体开发涉及 13 个项目，他们就向邻近的居民分别召开说明会。谈到沟通的方法，向井隆昭认为要“逐一攻破关键人物”，这些人往往更有影响力，能告诉团队当地居民关心什么。因此他们后来决定把绿地交给居民团体管理。
桥本崇经常去开发地带周边闲逛。他自己就是在商店街长大的，同学的父母做餐饮生意，常常送东西给他吃，他也会帮邻居送货。和当地人变得越来越熟后，他意识到下北泽文化活动丰富，居民都对街区有强烈的归属感。
向井隆昭眼里的下北泽充满生机，人们总是按照自己的意愿生活。他认为这是下北泽街区有很多个人店的原因——“开店”其实是当地人展示和传播生活方式的一种途径。但他们从居民那里听到了抱怨，下北泽车站南口有太多连锁店，租金越来越贵，个人很难负担。桥本崇那时确定，开发者应该“支援”当地居民，帮助他们守护当地的小店。
麻烦来了。小田急电铁是铁路公司，总是建标准化的车站，即使有土地，也不认得什么个性派店主。“当时我们手里只有像星巴克这样的连锁商业资源，根本不知道去哪儿找人来开店。”向井隆昭苦笑。
桥本崇想到了 greenz 的商业顾问小野裕之，他俩有十多年交情。小野裕之一直为那些有社会价值的创业项目提供建议和资源，手头有不少合适的人选。听了计划梗概后，小野裕之觉得挺不错，但“一个人可能做不好”，于是找了工作上的前辈内沼晋太郎。内沼晋太郎在下北泽经营一家小有名气的独立书店“本屋 B&B”，已经开了七八年，他曾作为外部董事参与 greenz 的创业。这几个人都通过 greenz 相识，理念相合，彼此很熟悉。
小野裕之在自己开的餐饮店“粥与酒 ANDON”和内沼晋太郎碰了头，问对方想不想“一起帮小田急做街区改造”。他们没能当场决定。“但第二天我接到他的电话，说‘可能还是想做做看’。”小野裕之回忆道。他们两个其实都有些惊讶小田急电铁的选择。“他们‘管理者意愿’很强，从没想过要和别人合作，”小野裕之评价，“（桥本崇）找到我的时候，我们连公司都没有。”
向井隆昭从小田急电铁的角度告诉未来预想图，他们改用了一种全新的项目管理方式：先在部门内部做出成绩，再给上面的人看。“如果按照以往的经验，提案给上级后，他们马上会判断风险，推翻或者批准。”他说，新的办事方法给了部门更多空间，能去尝试以前会被否决的事。
2019 年 3 月，散步社成立。他们当时已经想好了 BONUS TRACK 的概念。“bonus track”这个词本来指专辑里令人惊喜的额外追加曲目，在下北泽的语境里，这些空地的确是小田急线多出来的轨道，而制作额外的曲目对艺人来说其实不难。小野裕之相信，大家一起参与街区改造的话，这事也不那么难。
一楼商铺，二楼住宅，一个“去连锁化”的现代版商店街——小田急电铁和散步社很快明确了 BONUS TRACK 的概念，并启动招商。他们的合作会持续 20 年。
由小野裕之牵头，散步社采访了有意向的商家，确定他们可以承担的大概成本区间，再算出商铺加住宅的租金，最终倒推得出建筑预算。如果你觉得 BONUS TRACK 的木造建筑太朴素，这就是原因。小野裕之表示“建筑本身简单一点也没什么”，重点是能让年轻人轻松开店。尽管资金吃紧，负责建筑设计的 TSUBAME 建筑事务所还是担下了这个项目——他们给租户留了一些可以自行设计的外立面，鼓励租户把活动范围向户外延伸。
2020 年 4 月，BONUS TRACK 一开业就撞上了东京第一次紧急事态宣言。根据小野裕之的说法，受疫情影响，直到 2020 年 10 月，来光顾的客人主要还是附近居民。小野裕之有点庆幸：“一般由于开业的话题，会引来大量外来客流，当地居民会觉得这里和自己的生活格格不入，现在看来，顺序颠倒反而是件好事。”
每周末，BONUS TRACK 会邀请租户一起策划主题活动，比如邀请唱片店 Pianola Records 一起办唱片市集，每月邀请独立书店出摊举办一次“BOOK LOVER’S HOLIDAY”。小野裕之觉得混合业态挺不错，所以在运营上他们鼓励租户挑战“副业”。
BONUS TRACK 有一套强调社群和参与感的管理结构。因为既是房东又是房客，小野裕之和内沼晋太郎更了解实际情况。每个月，散步社都会召集一次店长会议，让大家好好聊聊。偶尔，散步社也会给租户提供店员培训，教授经营方法论。
2021 年 4 月，BONUS TRACK 迎来了开业一周年。仍有人会问小野裕之 BONUS TRACK 的理念和定义，他说自己没有答案，招商也没有固定标准，每个商户的合同期限都是 3 至 5 年。“在一定程度上，大家都想要向社会传递某种价值或者美学观念。”他例举说，BONUS TRACK 有一家雇佣残疾人的咖啡厅。他们也想做些有社会价值的事。
对小野裕之而言，BONUS TRACK 更像一个小型试验，是他做非营利媒体的延伸实践之一。他认为，社会企业可以采用新的方式，与在硬件和规则上受限的房地产公司、铁路公司、地方政府合作。
BONUS TRACK 旁有一座新建的托儿所“仁慈保育园”，那里的孩子经常过来参与园艺活动。它也是小田急电铁“下北线路街”的一环。这是小田急电铁和世田谷区政府的合作，为的是缓解世田谷区保育设施少、儿童入学难的问题。设计上，仁慈保育园没有采用传统的围墙，安保也没有那么严格，一切都是为了增强与街道的互动性。
如果继续往小田急线世田谷代田站走，你会路过一座在门前种菜的两层建筑——“世田谷代田 Campus”。这里的管理者们是东京农业大学的老师。值得一提的是，这所大学也位于小田急线沿线。世田谷代田 Campus 集合了销售清酒、味噌等食品的大学生商店，开放学校和餐厅“CAFEHELLO"，管理者会定期召开饮食生活健康的公众交流会和讲座。
在返回下北泽车站的路上，你会遇到整个下北线路街项目最先引发关注的设施——空地公园。桥本崇团队选择了在最拥挤的下北泽车站地段保留这块地，铺上草坪，引入咖啡厅和快闪厨房，为孩子们提供玩耍的公共空间。空地公园会定期举办不同主题的快闪市集。
目前，下北线路街已有 9 处设施投入运营，其中包括温泉旅馆和大学生宿舍，剩下 4 处将于 2021 年 7 月和 11 月全面开放。其中有 3 处由小田急电铁旗下的建筑咨询公司 UDS 负责运营——他们的中国分公司也是北京 MUJI HOTEL 的运营方——剩下 6 处则交给了不同的专业团队管理运营。
小田急电铁有自己的“算盘”。向井隆昭认为，现在是生活者们来选择街区。铁路的功能变了：以前只要运送人就好，但如今需要丰富人们在 20 分钟步行半径内的居住环境，让更多人愿意在地铁沿线住下。他们有一个“引流”的考量——小田急线的下北泽站一天平均拥有 12 万的客流量，但其前后的东北泽和世田谷代田车站，每日客流量都不足 1 万人。这些新项目落地后可能会改变目前的格局。
另一个有意思的想法是解决世田谷区的“空屋危机”。世田谷区是东京房屋空置率最高的地区之一，桥本崇他们计划复制 BONUS TRACK 的方法论，帮助区政府把空屋改造成出租商户——总的来说，就是建立一套自己的改造模型（local model），应用到其他需要改造的铁路沿线地区。BONUS TRACK 里也确实有一家“omusubi不动产”，主要做老民宅的租赁和改造生意，也给一些租户提供装修方案。
向井隆昭他们很重视项目的可传播性和复制性。桥本崇有一个叫“支援型开发”的商业模型，他们想借用此次全新的开发模式，让“下北线路街”成为话题——聚集有意思的人，吸引更多企业投钱赞助活动、做广告，等到确保收益后，运营方可以拨款发放奖学金，出钱做社区活动，形成一个能支持当地发展的资金循环。但他们也表示，现在还不指望这个项目能赚钱，一切要等到 20 年后，也就是和散步社的合约终止后再看。
开业一整年，BONUS TRACK 已经住进了 3 个人。小野裕之和内沼晋太郎都没有搬进来住，根据合同，他们还要在这里待上 19 年。工作日的白天，街区显得有些寂寥，小野裕之开完会，坐在共享厨房里看着窗外的樱花——4 月初，他们刚刚办过一次夜晚赏花活动。
至少，他对现在的结果还挺满意。“对于习惯逛商场的人来说，（BONUS TRACK 这类街区）可能会让他们一头雾水。但当你尝试在线路街中央的绿地坐下来，喝杯咖啡观察一下，你会发现，每一间小店都在欢迎你前去探索它们的世界。”
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文：邢梦妮、刘小宇、程绚 | 编辑：赵慧
美编：景毅 | 微信编辑：吕姝琦
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